‍Månedens afgørelse: TBB 2024.157 – Sag nr. O-154 – Afsagt den 22. september 2023

Månedens afgørelse vedrører en bygherre, som blev fundet ansvarlig for forsinkelse, fordi opsagte lejere nægtede at fraflytte deres lejemål. Totalentreprenøren havde således krav på erstatning, jf. ABT 18 § 41, stk. 2, litra a.

‍

Resume

Den 31. marts 2022 indgik bygherre (”BH”) totalentreprisekontrakt med totalentreprenør (”TE”) om projektering og opførelse af en ny kommunal folkeskole med tilhørende fritidscenter. Parterne havde vedtaget ABT 18.

‍

Byggeriets start var ifølge hovedtidsplanen fastsat til uge 31 i 2023. Inden byggeriet kunne påbegyndes, skulle en række eksisterende boligblokke (boligblokkene A og B) dog rives ned af BH’s leverandør, X Boligforening.

‍

Da to lejere nægtede at fraflytte deres lejemål og fremsatte indsigelse i medfør af almenlejelovens § 89, stk. 2, blev byggeriets opstart imidlertid udskudt, da boligretssagerne først forventedes domsforhandlet i 2024.

‍

Der opstod herefter tvist mellem parterne. BH påstod at have ret til tidsfristforlængelse, jf. ABT 18 § 40, stk. 1, litra b (force majeure-bestemmelsen), mens TE krævede erstatning for forsinkelsen, jf. ABT 18 § 41, stk. 1, litra a, subsidiært stk. 2, litra a.

‍

Til støtte for påstanden om tidsfristforlængelse gjorde BH gældende, at årsagen til forsinkelsen var af en tilstrækkeligt kvalificeret ekstraordinær karakter, som BH hverken var skyld i eller herre over, og måtte sidestilles med et ”tilsvarende forhold” som en ”blokade”.

‍

BH gjorde i den forbindelse gældende, at ABT 18’s force majeure-bestemmelse i § 40, stk. 1, litra b, er væsentligt bredere end det almindelige obligationsretlige princip om force majeure, og at ABT 18’s force majeure-begreb i højere grad er udtryk for en rimelighedsbedømmelse, hvorefter bygherren og/eller entreprenøren tilkendes tidsfristforlængelse, hvis vedkommende ikke med rimelighed burde have taget højde for forholdet under indgåelse af kontrakten.

‍

Til støtte for afvisning af BH’s påstand om tidsfristforlængelse gjorde TE gældende, at den omstændighed, at lejerne i boligblokkene A og B nægtede at fraflytte deres lejemål, er et bygherreforhold, som ikke kan betegnes som force majeure eller henføres under bestemmelsen i ABT 18 § 40, stk. 1, litra b, da forholdet som udgangspunkt er sammenligneligt med enhver anden bygherreleverance, som udebliver.

‍

Samtidig gjorde TE gældende, at da parterne er enige om, at TE er berettiget til tidsfristforlængelse, og da der ikke foreligger et force majeure forhold, jf. ABT 18 § 40, stk. 1, litra b, så er TE berettiget til erstatning, jf. ABT 18 § 41, stk. 1, litra a, subsidiært stk. 2, litra a.

‍

For så vidt angår BH’s ret til tidsfristforlængelse bemærkede opmanden, at lejere har en lovsikret adgang til at få prøvet opsigelsens berettigelse ved boligretten i tilfælde af opsigelse af et beboelseslejemål med henblik på nedrivning af ejendommen, og at det ikke er usædvanligt, at enkelte lejere benytter denne adgang til prøvelse ved boligretten.

‍

Opmanden fandt på den baggrund, at det forsinkende forhold ikke havde en sådan usædvanlig karakter, at det kunne sidestilles med de tilfælde, der nævnes i ABT 18 § 40, stk. 1, litra b, krig, usædvanlige naturbegivenheder, brand, strejke, lockout, blokade og hærværk og afvist dermed, at forsinkelsen berettigede BH til tidsfristforlængelse.  

‍

Opmanden bemærkede, at vurderingen af det forsinkende forholds karakter i relation til ABT 18 § 40, stk. 1, litra b, ikke blot beror på forekomstens hyppighed, men at hyppigheden må bedømmes på, hvor hyppigt forsinkelsen forekommer i forhold til de mulige tilfælde.  

‍

For så vidt angår TE’s ret til erstatning bemærkede opmanden, at trods forsinkelsen skyldes forsinkelse hos BH’s leverandør, X Boligforening, skyldes den i entrepriseforholdet BH’s forhold. Da forsinkelsen ikke fandtes at skyldes BH’s fejl eller forsømmelser, afviste opmanden imidlertid TE’s ret til erstatning efter ABT 18 § 41, stk. 1, litra a, og tilkendte i stedet TE godtgørelse efter ABT 18 § 41, stk. 2, litra a (erstatning uden fortjeneste).

‍

Hvad kan udledes af afgørelsen?

Afgørelsen afgrænser ABT 18’s force majeure-begreb i § 40, stk. 1, litra b. Vurderingen af det forsinkende forholds karakter beror ikke blot på forekomstens hyppighed. Hyppigheden må bedømmes på, hvor hyppigt forsinkelse forekommer i forhold til de mulige tilfælde.

‍

Øvrige afgørelser

TBB har i denne måned ikke udgivet nye afgørelser.

‍

‍

Nyheder fra branchen

Månedens fokus: Nyheder fra Voldgiftsnævnet

Voldgiftsnævnet er de seneste par måneder kommet med flere spændende nyheder og tiltag, herunder nye praksisnotater, ny statut for 2024 samt en udvidelse af VBA Portalens anvendelse. Vi har samlet de vigtigste nyheder og tiltag nedenfor:

‍

Praksisnotat om syn og skøn

Voldgiftsnævnet er den 25. januar 2024 udkommet med et praksisnotat om syn og skøn, der indeholder en lang række afgørelser om syn og skøn. Praksisnotatets primære fokus er, hvilke spørgsmål der kan stilles, og hvilke bilag der kan fremlægges i forbindelse med syn og skøn, men indeholder også afsnit om hastebehandling og stadeforretninger mv. Praksisnotatets formål er at undgå, at der i forbindelse med syn og skøn påføres unødvendige omkostninger og unødvendigt tidsforbrug samt stilles spørgsmål, som falder uden for skønsmændenes opgave. Læs praksisnotatet her.

‍

Praksisnotat om hurtig afgørelse

Voldgiftsnævnet er den 19. marts 2024 udkommet med anden udgave af praksisnotat om hurtig afgørelse. Praksisnotatet samler på ny en lang række afgørelser om bl.a. forhandling efter løsningstrappen, tvistkategorier og bevisførelse samt henvisning og indbringelse af hurtig afgørelse for voldgift. Læs praksisnotatet her.

‍

Voldgiftsnævnets statut 2024

Voldgiftsnævnets bestyrelse har vedtaget en ny statut, der trådte i kraft den 1. januar 2024, Statutten er tiltrådt af Social- og Boligstyrelsen den 22. februar 2024 og indeholder primært ændringer i bestyrelsens sammensætning, mulighederne for at udpege voldgiftsdommere, herunder også dommere fra Højesteret, samt reglerne for sikkerhedsstillelse og tegningsret. Læs statutten her

‍

G-sager skal fremadrettet anlægges via VBA Portalen

Voldgiftsnævnet har udvidet anvendelsen af VBA Portalen, så sager vedrørende sagkyndig beslutning og beslutning om stillet sikkerhed (G-sager) fra den 11. marts 2024 nu også skal anlægges via VBA Portalen. Udvidelsen skal ses som et led i Voldgiftsnævnets ambition om løbende udvidelse af VBA Portalens anvendelse. Læs nyheden her.

‍

Udvalgte nyheder

Børnehospital står nu i fuld figur: LM Byg afleverer 60.000 kvm – læs artiklen her

MTH-entreprenør bygger 118 almene boliger på Amager – læs artiklen her

Gigantbyggeri nærmer sig målstregen: Nyt museum skal beskytte 14 millioner genstande – læs artiklen her

Bygger hospice til trecifret millionbeløb – læs artiklen her

Byggeriet af ’Pilen’ sat i gang – læs artiklen her

Vejdirektoratet renoverer 21 broer og tunneler for stort millionbeløb: - Bygværkerne trænger – læs artiklen her

Hospitalsbyggeri til 974 mio. kroner sendt i udbud – læs artiklen her

Bygningsdirektiv skal vriste Europa fri af Putins gas – læs artiklen her

Nedrivning af asbest vil fremover kræve autorisation – læs artiklen her

Byggekoncern køber op: Vil bygge 30.000 kvm – læs artiklen her

Landsretten har talt: Anlægsarbejder på Lynetteholm kan fortsætte – læs artiklen her  

Nordsjællandsk entreprenør vinder kinderæg af bofællesskaber – læs artiklen her

Hovedstadsentreprenør lander totalentreprise i børnehøjde – læs artiklen her